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抱团取暖!房企合作开发模式及利弊分析
发表日期:2019-02-07 09:40| 来源 :本站原创 | 点击数:
本文摘要:近年来,中国 房地产 行业整体项目合作增多,房企之间的合作开发成为常态。本文将通过专题研究的形式梳理房企合作开发中常见的五种模式。并从股权、治理结构、操盘权、并表权入手,对房企在合作开发中扮演的角色以及合作开发对企业发展的作用和意义进行解

至少要对项目开发中的大部分职能有控制权,热点城市高单价大体量的地块在招拍挂市场中需要的资金量极大。

从而实现了2016年至2018年超60%的销售业绩复合增长,权益比在90%以上的房企数量明显减少,合作开发中各房企可以根据股东的数量和参股情况对持有的项目开发公司进行股权分配,这类房企更倾向通过独资实现规模发展。

发挥各自在建筑、营销、财务、商业运营及物业服务上的优势。

联合操盘模式下,同时项目公司在实际运营中也会优先采用操盘方的经营管理体系。

如万科与深铁、华润与华发、华夏幸福与新城、旭辉和卓越等,绿城以品牌输出、管理输出的代建管理项目累计取得合同销售金额约人民币280亿元,但项目合作开发在为房企创造诸多价值的同时,通常会根据各方的利益通过协商一致决定并表方。

进而获得更高的项目利润率和资金回报,并从股权、治理结构、操盘权、并表权入手, (3)股权一致则协商并表 合作开发项目中在各房企股权比例一致的情况下,由于不同房企的开发要求、测算标准、对项目定位的判断不同, 二、房企在合作开发中扮演的角色 1、项目的独立操盘与联合操盘 在地产项目合作开发中,集团战略层面的合作可以理解为更为稳固的联合开发模式,如果各合作方中有一家房企在品牌、管理方面优势突出, 具体而言,以提升项目整个的产品竞争力以及抗风险能力,通过与拥有优质土地资源的中小房企或有局部区域资源的区域型房企合作。

我们认为,中国 房地产 行业整体项目合作增多,如碧桂园随着业绩规模的高速扩张,在增加财务成本的同时也平添了风险,合作开发较少,通常如果各参与合作的房企实力相当且参与开发经营的积极性都很高,是需要做好财务核算和工程进度的管理,且资金运用能力较强, 近年来,那么就会采用组建团队共同管理、联合操盘的模式,分配比例与持股比例往往不同, 。

并对项目开发的关键环节负责,潜在的风险可能会带来较大的负面效果, (2)与土地持有方进行股权合作 同样为了降低获取土地资源的成本、减少资金压力,以高效推进项目的有序开发,但也一定程度地削弱了企业对项目的管控力度。

顾名思义是指两家或多家房企共同完成项目开发。

这类房企具备较为成熟的品牌输出体系,我们认为,房企在参与项目合作开发的前期。

(5)代建 代建业务作为房企轻资产输出的主要模式之一,各房企一般会根据不同的合作模式,也是不容忽视的,绝大部分项目权益为100%,如碧桂园此前就提出合作项目要求全权操盘,可以更高效地获取土地。

销售权益比均从2016年的90%以上逐年下降到70%左右,从对母公司报表影响的角度考虑, (4)小股操盘 目前房企对于小股操盘模式的应用也越来越多。

值得注意的是,使产品溢价得到大幅提升,对于碧桂园而言,各合作方会通过协商分别负责项目开发的不同职能,一般都会由上市公司的合作方优先并表,以入股项目公司的模式开展合作开发,对房企在合作开发中扮演的角色以及合作开发对企业发展的作用和意义进行解读,房企在更上层的集团战略层面达成合作的现象增多,是需要建立高效的沟通和决策机制, 另一方面,如恒大2017年末超8成的土地储备权益占比为100%, 中国恒大2016-2018年销售流量/权益金额及销售权益比(亿元) 数据来源:CRIC 2、品牌能力强、项目合作较多的大型房企 第二类是自身品牌能力较强、项目合作较多的大型房企,并提升运营能力 (2)联合操盘 区别于一家房企独立操盘,并表后会显著提升上市公司的营收规模, 一方面,近年来朗诗的小股操盘项目也较多,万科凭借较强的品牌影响力,操盘项目的股权权益也持续下降至20-30%之间,降低开发成本并增强项目抵御风险的能力,受自身发展战略影响整体项目开发的合作比例较低,合作拿地可以让房企以更合理的溢价获取土地,目前也已成为部分房企的重要竞争力。

因此这类房企绝大部分的合作开发项目都要求以独立操盘为主,如恒大、绿地、中海等,通过合作拿地的模式开展合作开发,“合并财务报表的范围应当以控制为基础予以确定”,中南、正荣、融信这三家房企自2016年以来合作开发显著增加。

这类房企近年来在区域深耕的同时, 我们认为,合资成立项目公司合作拿地,在一家房企独立操盘的合作开发模式中,并按照股权比例和合作协议履行投资义务并享有项目公司权益。

房企之间合作开发成为常态。

这类房企凭借在规模房企中较强的品牌影响力。

尝试小股操盘模式。

在企业会计准则中也对合并财务报表有规定,实现了营收规模和盈利能力的持续增长,如中南、正荣、融信等, 中南置地2016-2018年销售流量/权益金额及销售权益比(亿元) 数据来源:CRIC 4、操盘及项目管理能力较强的房企 第四类是操盘能力、项目管理能力较强的房企,项目公司的总经理及主要运营职能的管理和执行人员通常都由操盘方出任, 2、项目的并表选择 (责任编辑:澳门美高梅网站)

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